USD 76.8195 EUR 89.6637
+7 (495) 99-888-96
Заказать бесплатный звонок
Спасибо!

Ваша заявка принята.
Наш специалист свяжется с Вами в самое ближайшее время!

Ипотека после пандемии: стало ли проще?

20.08.2020

Ипотечное кредитование прочно вошло в жизнь среднестатистического россиянина, заняв полноправную нишу на рынке банковских продуктов для населения. На текущий момент ряд экспертов называют его наиболее качественным кредитным сегментом, аргументируя это тем, что объем просроченных платежей по ипотеке «рекордно низкий».

Пандемия коронавируса внесла свои коррективы во все сферы человеческой деятельности, и банковская сфера исключением не является. Рынок ипотечного кредитования встал на вынужденную паузу, однако на текущий момент его деятельность перезапущена. Со всеми вытекающими изменениями. В частности, с очередным понижением ставки Центробанка и разработкой ряда льгот для потенциальных заемщиков.

Тем не менее, как полагают эксперты, всех стимулирующих мер может быть недостаточно для того, чтобы банки продемонстрировали рост числа выданных ипотечных кредитов и сумм по ним. Да, безусловно, сейчас рынок вышел на докризисные показатели – этого удалось достигнуть в июне 2020 года, – ликвидировав тем самым двухмесячный провал. ДОМ.РФ говорит о 23-процентном росте в количественном и 29-процентном росте в денежном выражении, по сравнению с показателями июня прошлого года. В абсолютном значении российские банки выдали 277 млрд рублей в рамках 118 тысяч ипотечных кредитов. Приведенные данные похожи на объективные, поскольку «Объединенное кредитное бюро» дает похожую оценку: 28 % роста за год (39 % на май) и 258,1 млрд рублей соответственно.

Эти обстоятельства в совокупности с другими значимыми показателями позволяют говорить об ипотечном рынке как о наиболее успешном с позиции качества кредитного портфеля, если сравнивать его с любыми другими кредитными сегментами в России. Так, объем просроченных задолженностей по ипотеке, согласно информации от ЦБ РФ, на протяжении года не превышает 1 %, что действительно рекордно мало.

Однако, при внешнем благополучии, не всё так просто. Общеизвестно, что ипотечное кредитование как услуга в наиболее развитых экономиках имеет очень высокое качество. Оно является заслугой таких факторов, как детально разработанный скоринг заемщиков, понятные цели кредитования, наличие у потенциальных «ипотечников» залога, рисковать которым попусту они не хотят и боятся. Всё это свойственно российскому рынку в гораздо меньшей степени. Поэтому для дальнейшего повышения спроса на кредиты в данном сегменте требуются дополнительные стимулы, принципиально новые относительно уже имеющихся.

Текущий июньский всплеск спроса, по словам экспертов, объясняется очевидным образом: те потенциальные клиенты, которые вместе с рынком взяли паузу в период пандемии, чтобы понаблюдать за развитием ситуации, приняли решение выйти на сделку. Этот так называемый отложенный спрос будет формировать рынок ближайшие пару месяцев, после чего сойдет на нет в силу естественных причин: все участники удовлетворят свою потребность.

Аналогичной мерой – лишь временной – станет и льготная ипотека, анонсированная российскими властями. На июнь 2020 года кредитом на жилье под 6,5 % годовых воспользовались почти ¼ всех «ипотечников», однако работать над дальнейшим усилением и расширением данной антикризисной меры власти, судя по всему, пока не планируют. Более того, на текущий момент ставка по займу как таковая не является основным препятствием для заемщика. Многие банки изначально предлагают условия, сходные с теми, что декларирует «господдержка»: в мае 2020 г. в среднем ипотечные кредиты выдавались под 7,4 %, что почти на 1 % ниже, чем в апреле того же года. Показатель по новостройкам еще «скромнее»: 5,79 % в мае и 6,94 % в апреле (все данные – ДОМ.РФ). Соответственно, проблема спроса не только и не столько в ставке.

Алексей Моисеев, замглавы Министерства финансов, отмечает, что почти 40 % россиян не смогут справиться с ипотечными обязанностями, даже если ставка будет нулевая. А остальные «некредитованные» граждане не способны изыскать требуемую сумму первоначального взноса. И это – гораздо более значительная проблема, чем вопрос переплаты, поскольку появление новых кредитных программ со сниженной ставкой привело к уходу в прошлое программ с минимальным первоначальным взносом / нулевым первоначальным взносом. Моисеев ставит под сомнение возможность того, что эта практика возобновится с прежней интенсивностью, тем более что за стремлением банков совершать высокорискованные операции пристально следит Центробанк. Последнее обстоятельство, в свою очередь, вынуждает кредитно-финансовые организации тщательно проверять подобных заемщиков и всё чаще отказывать им.

Накопить на первоначальный взнос сумму в размере 10–20 процентов от стоимости квартиры могут немногие россияне. Соответственно, весь этот сегмент потенциальных заемщиков фактически изъят с рынка – хотя, при создании условий, и мог бы составить рост спроса.

Еще один тренд нынешнего российского ипотечного рынка – «удлинение» таких кредитов. Согласно статистике, средний срок, на который выдаются займы на жилье в нашей стране, – 19 лет. Однако на деле в течение именно этого периода почти никто кредит не выплачивает: А. Моисеев называет семь лет в качестве фактического срока погашения ипотеки в РФ. Но в настоящее время этот показатель неуклонно растет, в том числе с одобрения государства и банков: предоставляются кредитные каникулы, разрабатываются программы реструктуризации займов. Последнее обстоятельство приводит к тому, что кредиты выдаются, но многие из них являются «займами на займы», то есть не увеличивают спрос – таковых в мае 2020 г., по оценке ДОМ.РФ, было свыше 17 %.

В связи со всем вышеперечисленным эксперты прогнозируют рост объема просроченных задолженностей по ипотеке в течение ближайших полутора лет. Причина тому – не только низкая база, но и очевидное «старение» кредитного портфеля в силу снижения его роста. По большому счету, двукратный и даже трехкратный рост просроченной ипотечной задолженности – это всего 2–3 процента, что не фатально для российской банковской системы. Однако исправлять складывающуюся негативную тенденцию всё же необходимо, и как можно скорее. Повлиять на нее может развитие секьюритизации ипотечных портфелей, а также способность банков перестроиться на долгосрочную перспективу – работать с длинными кредитными портфелями, обеспечить должное фондирование. Есть и более рискованные альтернативные сценарии, но они предназначены для ограниченного числа игроков банковского рынка.

Все темы