USD 74.1586 EUR 87.2253
+7 (495) 99-888-96
Заказать бесплатный звонок
Спасибо!

Ваша заявка принята.
Наш специалист свяжется с Вами в самое ближайшее время!

Как купить отличное жилье с сомнительной историей и остаться победителем?

17.01.2020

Подбор недвижимости на вторичном рынке – тот еще квест. Риелторы и сайты с объявлениями часто предлагают весьма соблазнительные варианты: отличное расположение, шикарный ремонт, тихие соседи. Но цена для такой прелести подозрительно низкая. Что скрывается за красивой оберткой и стоит ли вообще заглядываться на такие варианты?

Что такое страхование титула?

Каким бы ни был товар, чересчур заманчивая цена при отличном качестве всегда вызывает вопросы. А в случае покупки квартиры «с историей» риски особенно велики. Так, через несколько лет сделку купли-продажи могут признать неправомерной, из-за чего покупатель лишится заветной недвижимости и потраченных на нее денег. Но есть способ, который поможет купить идеальную квартиру и убить страх потери. Это страхование титула.

Страхование титула (или права собственности) часто предлагается при оформлении ипотеки в дополнение к другим страховкам. К обязательным услугам оно не относится, но считается крайне полезным. Оформляя сделку, банки убеждают покупателя застраховать титул хотя бы на ближайшие три года: в это время особенно высок риск появления граждан, желающих оспорить продажу квартиры. Так, в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ говорится, что требование признать сделку незаконной имеет срок исковой давности 3 года. Но только в том случае, если иск напрямую подает одна из сторон соглашения.

Годы проходят, а риски растут

В любой момент могут появиться потенциальные владельцы квартиры, не участвовавшие в продаже. Продавец либо намеренно «забыл» об их существовании, либо не был осведомлен об их правах на жилье. Такие «неучтенные» наследники, родственники наследников или прямые собственники, претендующие на долю в недвижимости, имеют право опротестовать продажу даже по истечении трех лет с дня подписания договора.

Например, о своих правах могут заявить незаконнорожденные дети, о которых официальная семья раньше и понятия не имела. Если есть документы о наличии родственных отношений с бывшим владельцем квартиры, они легко могут опротестовать факт продажи жилья.

Покупка унаследованной квартиры не менее опасна. Даже если по завещанию все имущество отошло ребенку (который по достижении совершеннолетия и продал жилье), одна из долей гарантированно уходит родственным пенсионеру и инвалиду. Через какое-то время они объявятся, чтобы заявить о своей претензии на продажу жилья. И это лишь вершина айсберга: «под водой» скрывается масса противоречивых ситуаций, о которых покупатель даже не догадывается.

Оспаривание сделки: самые опасные ситуации для покупателя

Даже если внешне сделка выглядит пристойно и вполне безопасно, покупателю не помешает более подробно расспросить продавца об истории квартиры. Есть несколько ситуаций при оспаривании сделки, в которых следует особенно опасаться утраты титула:

Появились родственники прежнего владельца, заявляющие о его недееспособности. К слову, признать недееспособным человека старше 70 лет проще, чем 40-летнего, поэтому обращайте внимание на возраст продавца. Чтобы перестраховаться на начальном этапе, стоит запросить справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера. Они докажут, что при заключении договора продавец был абсолютно вменяем, и родственникам будет сложнее оспорить сделку.
Продавец стал собственником жилья по пожизненному договору ренты. Покупка такой недвижимости – весьма сомнительная затея, но если вы все же пошли на это, заранее уточните информацию о потенциальных наследниках. Важно знать, насколько добросовестно выплачивались рента прежнему обладателю квартиры. Если одна из сторон начнет оспаривать такой договор, новоиспеченный покупатель очень рискует потерять право собственности.
Сделка заключалась при участии посторонних. Если владелец подписал договор о передаче права собственности под давлением третьих лиц, сделку могут признать незаконной. Оспаривая такой договор, прежний собственник точно получит жилье обратно, а вот покупатель сомнительной квартиры своих денег уже не вернет.
Унаследованная недвижимость. У продавца, который получил квартиру в наследство, может внезапно появиться множество родственников, неучтенных при сделке. Например, появляется бывший супруг/супруга, претендующие на свою долю, или дети наследодателя от прошлых браков.
Чтобы не остаться и без денег, и без покупки, для любого приобретения с темным прошлым следует оформить страхование права собственности. Даже если продавец или его родственники решат оспорить сделку, обманутому покупателю гарантированно возместят стоимость жилья полностью.

Особенно важно страховать титул, если квартира приобретается по договору ипотечного займа. Иначе обманутый покупатель не только потеряет квартиру и деньги, но и останется должен банку. Пролонгируя договор ипотеки, вы легко убедите банк не продлевать страхование права собственности, но будет ли это выгодно для вас? Отказавшись от страховки, вы сэкономите лишь 0,15% от всей суммы. Например, при кредитном теле в 3 млн руб. экономия составит всего 4 500 руб. Рисковать и слегка сэкономить или потратиться, но прикрыть тылы – решать только вам.

Все темы